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5月(yue)28日，十三屆全國人(ren)民(min)代表大(da)會三次會議高(gao)票(piao)表決通過民(min)法(fa)典(dian)，正式宣告我國民(min)法(fa)典(dian)時代的(de)到來(lai)。民(min)法(fa)典(dian)從(cong)不同角(jiao)度對物(wu)業管(guan)理活動進(jin)行了一系列的(de)規(gui)范和調整，奠定了物(wu)業管(guan)理的(de)民(min)事(shi)法(fa)律基(ji)礎。

在(zai)民(min)法(fa)(fa)典(dian)分編長(chang)達三(san)年的(de)編纂過程中(zhong)，陳偉副司長(chang)代表(biao)住(zhu)房城鄉建(jian)設部參與了民(min)法(fa)(fa)典(dian)與物(wu)(wu)(wu)業管(guan)理相(xiang)關(guan)編章的(de)制(zhi)定、修改(gai)和論證工(gong)作(zuo)，抓住(zhu)每一(yi)次(ci)機會就優化物(wu)(wu)(wu)業管(guan)理的(de)法(fa)(fa)治環境(jing)建(jian)言獻策。近日，陳偉副司長(chang)根據(ju)參與民(min)法(fa)(fa)典(dian)立法(fa)(fa)工(gong)作(zuo)的(de)親身經(jing)歷，結(jie)合其(qi)長(chang)期(qi)從事物(wu)(wu)(wu)業管(guan)理實踐操作(zuo)、制(zhi)度建(jian)構和理論研究的(de)豐富(fu)經(jing)驗，撰寫了《民(min)法(fa)(fa)典(dian)視野下的(de)物(wu)(wu)(wu)業管(guan)理》一(yi)文，以(yi)全(quan)新的(de)思維、全(quan)面的(de)視角剖析了民(min)法(fa)(fa)典(dian)與物(wu)(wu)(wu)業管(guan)理的(de)關(guan)系。中(zhong)國物(wu)(wu)(wu)業管(guan)理協會微信平(ping)臺經(jing)授權，首(shou)次(ci)分期(qi)陸續發布(bu)該文。

讓我們跟隨陳偉先(xian)生的(de)目光，一(yi)起(qi)重(zhong)溫(wen)民法典對物業管(guan)理生存價值的(de)立法表達，一(yi)起(qi)探索民法典對物業管(guan)理未來發(fa)展的(de)法律(lv)指引。

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民法典視野下的物業管理

民(min)法(fa)(fa)典(dian)(dian)歷經七十(shi)載，四起四落，幾(ji)代人前赴(fu)后繼，方成正果(guo)，平庸似(si)看客者，沉(chen)浸于(yu)如此宏大的(de)(de)敘事，似(si)乎是不(bu)合時(shi)宜的(de)(de);民(min)法(fa)(fa)典(dian)(dian)卷帙浩(hao)繁，博大精(jing)深，洋洋十(shi)萬余言(yan)、灑灑千貳余條，淺薄如我(wo)(wo)輩(bei)者，致力(li)于(yu)如此廣(guang)博的(de)(de)解讀(du)，顯然(ran)是不(bu)自量力(li)的(de)(de)。然(ran)而，不(bu)合時(shi)宜也(ye)好(hao)，不(bu)自量力(li)也(ye)好(hao)，都不(bu)應當成為(wei)(wei)我(wo)(wo)們不(bu)作(zuo)為(wei)(wei)的(de)(de)借口(kou)。相比于(yu)著眼宏觀，著手微觀也(ye)許更加務實(shi)有為(wei)(wei)，所謂(wei)“弱水三(san)千、取其(qi)一(yi)瓢飲”，正是此時(shi)我(wo)(wo)面對(dui)民(min)法(fa)(fa)典(dian)(dian)的(de)(de)真實(shi)心(xin)態。作(zuo)為(wei)(wei)一(yi)名曾經長期從(cong)事物(wu)業管理(li)實(shi)踐操作(zuo)、制度建構和理(li)論研究的(de)(de)從(cong)業者，我(wo)(wo)以為(wei)(wei)，民(min)法(fa)(fa)典(dian)(dian)的(de)(de)問世，不(bu)僅使我(wo)(wo)們能夠從(cong)物(wu)權法(fa)(fa)、合同法(fa)(fa)和侵權責任法(fa)(fa)等不(bu)同視角近距離觀察物(wu)業管理(li)活動，而且為(wei)(wei)我(wo)(wo)們重新審視和思考物(wu)業管理(li)這一(yi)社(she)會現象提供了(le)更加廣(guang)闊的(de)(de)視野(ye).

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一、民法典對物(wu)業管理意味著什么?

對(dui)于物(wu)業(ye)管理(li)而言(yan)，民法(fa)典(dian)(dian)出臺(tai)的(de)重大價(jia)值，可以(yi)概括為四(si)個字：正名、開(kai)道。正名：民法(fa)典(dian)(dian)以(yi)國家基本法(fa)律形式確認了物(wu)業(ye)管理(li)的(de)社會地位;開(kai)道：民法(fa)典(dian)(dian)以(yi)民商合一立法(fa)體例優化了物(wu)業(ye)管理(li)的(de)營(ying)商環境

民(min)法典(dian)對物(wu)業管理(li)意味著什(shen)么(me):物(wu)業管理(li)當下生存價值的(de)立(li)法表(biao)達(da);物(wu)業管理(li)未來發展方(fang)向的(de)法律指引。

二、民法(fa)典(dian)為物業管(guan)理提供(gong)了(le)什么?

民(min)(min)(min)法典(dian)(dian)(dian)(dian)的(de)(de)(de)核心(xin)作用在于：奠(dian)定物(wu)業(ye)(ye)管理的(de)(de)(de)民(min)(min)(min)事法律基(ji)(ji)(ji)礎。基(ji)(ji)(ji)石(shi)(shi)(shi)之(zhi)一：民(min)(min)(min)法典(dian)(dian)(dian)(dian)是(shi)業(ye)(ye)主基(ji)(ji)(ji)本權(quan)(quan)利的(de)(de)(de)宣示法;基(ji)(ji)(ji)石(shi)(shi)(shi)之(zhi)二：民(min)(min)(min)法典(dian)(dian)(dian)(dian)是(shi)物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務市場的(de)(de)(de)促進法;基(ji)(ji)(ji)石(shi)(shi)(shi)之(zhi)三：民(min)(min)(min)法典(dian)(dian)(dian)(dian)是(shi)物(wu)業(ye)(ye)權(quan)(quan)益(yi)損害的(de)(de)(de)救(jiu)濟(ji)法;基(ji)(ji)(ji)石(shi)(shi)(shi)之(zhi)四：民(min)(min)(min)法典(dian)(dian)(dian)(dian)是(shi)物(wu)業(ye)(ye)定分止(zhi)爭(zheng)的(de)(de)(de)裁判(pan)法;基(ji)(ji)(ji)石(shi)(shi)(shi)之(zhi)五：民(min)(min)(min)法典(dian)(dian)(dian)(dian)是(shi)物(wu)業(ye)(ye)法規規章的(de)(de)(de)上位法

三、民法典視(shi)野下(xia)物業管理是(shi)什么?

為(wei)什么仍然(ran)沿(yan)用“物(wu)(wu)業管(guan)理”的(de)稱(cheng)謂?“服(fu)務(wu)(wu)”與(yu)“管(guan)理”是(shi)(shi)區(qu)分(fen)所(suo)有建筑物(wu)(wu)管(guan)理這枚(mei)硬幣的(de)兩(liang)面，“服(fu)務(wu)(wu)”是(shi)(shi)目標和價值(zhi)，“管(guan)理”是(shi)(shi)手(shou)段和方法(fa)。從(cong)業主(zhu)(zhu)的(de)角度(du)，應(ying)當(dang)(dang)更加(jia)強調業主(zhu)(zhu)對物(wu)(wu)業共(gong)有部分(fen)的(de)管(guan)理，從(cong)企(qi)業的(de)角度(du)，應(ying)當(dang)(dang)更加(jia)強調企(qi)業對全體業主(zhu)(zhu)的(de)服(fu)務(wu)(wu)，但也不應(ying)當(dang)(dang)排斥物(wu)(wu)業服(fu)務(wu)(wu)中的(de)“管(guan)理”屬性。所(suo)謂“在服(fu)務(wu)(wu)中體現(xian)管(guan)理，在管(guan)理中實現(xian)服(fu)務(wu)(wu)”，正是(shi)(shi)關(guan)于“物(wu)(wu)業管(guan)理”與(yu)“物(wu)(wu)業服(fu)務(wu)(wu)”辯證關(guan)系的(de)精(jing)當(dang)(dang)表述。

民法典(dian)眼(yan)中的業主(zhu)和物(wu)業服務人(ren)。作為一般民事主(zhu)體(ti)的四個(ge)基本定(ding)位：民事關系的參與者(zhe);民事權利的享有(you)者(zhe);民事義(yi)務的履(lv)行者(zhe);民事責(ze)任(ren)的承擔者(zhe)。

不(bu)同(tong)(tong)于一般民(min)事(shi)主體(ti)的(de)特(te)征(zheng)：作(zuo)為(wei)特(te)殊民(min)事(shi)主體(ti)的(de)業(ye)(ye)主;作(zuo)為(wei)特(te)殊民(min)事(shi)主體(ti)的(de)物業(ye)(ye)服務(wu)人;不(bu)同(tong)(tong)主體(ti)視角下的(de)物業(ye)(ye)管(guan)理(li)。

業(ye)主(zhu)(zhu)視(shi)角下的(de)物業(ye)管理(li)：物業(ye)管理(li)是業(ye)主(zhu)(zhu)以專有(you)(you)部(bu)分(fen)所(suo)有(you)(you)權(quan)為核心，以共有(you)(you)部(bu)分(fen)共有(you)(you)權(quan)為紐帶，以管理(li)規(gui)約和業(ye)主(zhu)(zhu)大會議事規(gui)則為基礎形(xing)成的(de)共同管理(li)建(jian)筑物的(de)物權(quan)行(xing)為。

物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)人視角下的(de)物(wu)業(ye)(ye)管理(li):物(wu)業(ye)(ye)管理(li)是物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)人從(cong)事(shi)的(de)以(yi)(yi)不動產為(wei)基礎，以(yi)(yi)業(ye)(ye)主需求為(wei)導向，以(yi)(yi)管理(li)為(wei)手段，以(yi)(yi)準(zhun)公(gong)共性服(fu)務(wu)為(wei)核心產品的(de)商(shang)事(shi)行(xing)為(wei)。

政府視角下的(de)物(wu)(wu)業管理(li)：物(wu)(wu)業管理(li)是業主(zhu)(zhu)按照(zhao)(zhao)管理(li)規(gui)約自行(xing)管理(li)建筑物(wu)(wu)，或(huo)者(zhe)物(wu)(wu)業服務(wu)人(ren)按照(zhao)(zhao)物(wu)(wu)業服務(wu)合同約定，為業主(zhu)(zhu)提供建筑物(wu)(wu)的(de)維(wei)修養護、環(huan)境衛生(sheng)和相關秩序的(de)管理(li)維(wei)護等(deng)物(wu)(wu)業服務(wu)的(de)契約行(xing)為。

法(fa)院(yuan)視角(jiao)下的物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理:物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理是業(ye)(ye)主和物(wu)業(ye)(ye)服務人按照法(fa)律規(gui)定(ding)或(huo)者(zhe)合同約(yue)定(ding)履(lv)行管(guan)理建筑物(wu)的義務，并承(cheng)擔未能(neng)盡(jin)到管(guan)理義務的損害賠(pei)償侵權責任的履(lv)職(zhi)行為。

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四(si)、民法典編纂中我們做了(le)些(xie)什么?

持續努力(li)的(de)(de)(de)重點(dian)(dian);屢次建言的(de)(de)(de)要點(dian)(dian);法典采納的(de)(de)(de)亮點(dian)(dian);各方爭(zheng)議的(de)(de)(de)焦點(dian)(dian);尚待解決的(de)(de)(de)憾點(dian)(dian)。

五、民(min)法典頒行后我們能做些什么?

從(cong)民事法制到民事法治;從(cong)有(you)效市場到有(you)為政府;從(cong)公(gong)(gong)平(ping)交易(yi)到公(gong)(gong)正司法;從(cong)權(quan)利宣示到權(quan)益實現;從(cong)商(shang)業契約到商(shang)業倫理(li)(li);從(cong)理(li)(li)念培養到理(li)(li)論創新。